Créer une Société de Marchand de Biens : Le Guide Complet en 2026

Le métier de marchand de biens attire chaque année des milliers de porteurs de projets. Mais avant votre première opération, une étape s'impose : créer une société de marchand de biens adaptée à votre projet. Forme juridique, capital, assurances, coûts — ce guide détaille chaque étape pour lancer votre structure.

Si vous débutez dans ce domaine, nous vous recommandons de consulter d'abord notre guide complet du marchand de biens pour comprendre les fondamentaux du métier, ainsi que notre article dédié au statut de marchand de biens.

Pourquoi créer une société pour exercer en tant que marchand de biens ?

Techniquement, il est possible d'exercer l'activité de marchand de biens en nom propre (entreprise individuelle). Cependant, dans la pratique, la création d'une société est quasi systématique, et ce pour plusieurs raisons majeures.

• Protection du patrimoine personnel : la société sépare votre patrimoine privé de celui de l'entreprise.
• Crédibilité auprès des banques : les établissements exigent presque toujours une structure sociétaire pour financer des opérations d'achat-revente.
• Optimisation fiscale : IS à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices, puis 25 % — souvent plus avantageux que l'IR.
• Association facilitée : cadre juridique clair pour répartir les parts et les responsabilités entre associés.
• Structuration multi-opérations : possibilité de créer une société par opération (SPV) pour isoler les risques.

Quelle forme juridique choisir pour sa société de marchand de biens ?

Le choix de la forme juridique est la première décision structurante. Trois formes dominent le marché : la SAS (Société par Actions Simplifiée), la SARL (Société à Responsabilité Limitée) et leurs déclinaisons unipersonnelles (SASU et EURL). Chacune présente des avantages et inconvénients spécifiques pour l'activité de marchand de biens.

La SAS / SASU : flexibilité et attractivité

La SAS est la forme la plus plébiscitée par les marchands de biens en 2026. Sa liberté statutaire permet d'adapter la gouvernance et la répartition des bénéfices. Le président est assimilé salarié (régime général), avec une meilleure couverture sociale mais des charges plus élevées.

• Capital social libre (à partir de 1 €, mais un capital plus conséquent rassure les partenaires)
• Liberté dans la rédaction des statuts
• Facilité d'entrée et de sortie d'associés
• Dividendes non soumis aux cotisations sociales (flat tax de 30 %)
• Charges sociales sur la rémunération du président : environ 65 à 80 %

La SARL / EURL : sécurité et encadrement

La SARL convient aux marchands de biens solo ou en duo. Le cadre juridique est plus rigide mais prévisible. Le gérant majoritaire relève du régime TNS, avec des cotisations sociales plus faibles (~40 à 45 %).

• Capital social libre (à partir de 1 €)
• Cadre juridique strictement encadré par le Code de commerce
• Cotisations sociales du gérant TNS plus faibles qu'en SAS
• Dividendes soumis aux cotisations sociales au-delà de 10 % du capital
• Cession de parts soumise à agrément (protection contre les tiers)

Les étapes de création d'une société de marchand de biens

La création d'une société de marchand de biens suit les mêmes formalités que toute société commerciale, avec quelques spécificités liées à l'activité. Voici les étapes dans l'ordre chronologique.

1. Rédiger les statuts de la société

Les statuts doivent préciser l'objet social de manière suffisamment large pour couvrir toutes les activités : achat, rénovation, division, revente, location temporaire en attente de revente.

Exemple d'objet social type : "L'achat et la revente de tous biens immobiliers, terrains, fonds de commerce, parts de sociétés immobilières ; la rénovation, restructuration, division et mise en valeur de biens immobiliers en vue de leur revente ; et plus généralement, toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à l'objet social."

2. Déposer le capital social

Le capital social doit être déposé sur un compte bloqué auprès d'une banque, d'un notaire ou de la Caisse des Dépôts. L'établissement vous remettra une attestation de dépôt des fonds, indispensable pour l'immatriculation. Les fonds seront débloqués une fois l'extrait Kbis obtenu.

Plusieurs néobanques professionnelles (Qonto, Shine, Blank) proposent le dépôt de capital en ligne en 24 à 72 heures, à moindre coût.

3. Publier une annonce légale

La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales (JAL) est obligatoire. Comptez 150 à 250 € en 2026. Des plateformes en ligne (Legalstart, Captain Contrat) permettent de publier à moindre coût.

4. Immatriculer la société au guichet unique

Toutes les formalités passent par le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Fournissez : statuts signés, attestation de dépôt des fonds, attestation d'annonce légale, déclaration de non-condamnation et justificatif de domiciliation.

Délai : 3 à 10 jours ouvrés. Vous obtiendrez votre extrait Kbis, numéro SIREN et code APE 6810Z (Activités des marchands de biens immobiliers).

5. Souscrire les assurances obligatoires

L'activité de marchand de biens impose de souscrire plusieurs assurances pour couvrir les risques inhérents aux opérations immobilières :

• RC Pro : couvre les dommages causés aux tiers. Coût : 800 à 2 000 €/an.
• Garantie décennale : obligatoire pour les travaux de construction ou rénovation lourde. Coût : 3 000 à 8 000 €/an.
• Dommage-ouvrage (DO) : obligatoire pour les travaux de construction. Indemnisation rapide sans attendre la détermination des responsabilités. Coût : 2 à 4 % du montant des travaux.
• Garantie des vices cachés : le marchand de biens, en tant que professionnel, ne peut pas insérer de clause d'exclusion comme un particulier.

Les obligations comptables et fiscales du marchand de biens

En tant que société commerciale, votre structure de marchand de biens est soumise à des obligations comptables strictes. Il est vivement conseillé de travailler avec un expert-comptable spécialisé en immobilier, car la comptabilité d'un marchand de biens présente des particularités importantes.

• Tenue d'une comptabilité complète : bilan, compte de résultat, annexes, livres comptables.
• Enregistrement des stocks immobiliers : les biens acquis pour la revente sont enregistrés en stock (et non en immobilisations), ce qui a un impact majeur sur le bilan.
• TVA immobilière : TVA sur la marge (immeubles anciens) ou TVA sur le prix total (immeubles neufs / terrains à bâtir). Cette distinction impacte directement la rentabilité.
• Déclaration de résultat : IS annuel (formulaire 2065) + liasses fiscales. Comptes annuels à déposer au greffe.

Le marchand de biens bénéficie de droits de mutation réduits lors de l'acquisition, à condition de s'engager à revendre dans un délai de 5 ans. Si ce délai n'est pas respecté, les droits au taux plein deviennent exigibles, majorés de pénalités.

Combien coûte la création d'une société de marchand de biens ?

Le budget total de création d'une société de marchand de biens varie selon que vous passiez par un avocat, une plateforme en ligne ou que vous réalisiez les démarches seul. Voici une estimation réaliste pour 2026.

1. Statuts : 0 € (seul) à 2 500 € (avocat). Recommandé : 800 — 1 500 € (expert-comptable).
2. Frais de greffe : ~35,59 €.
3. Annonce légale : 150 à 250 €.
4. Dépôt de capital : 0 à 100 €.
5. RC Pro : 800 à 2 000 €/an.
6. Expert-comptable : 1 200 à 4 000 €/an.
7. Capital social recommandé : 10 000 à 50 000 € (immobilisé mais restituable).

Au total, hors capital social, comptez entre 2 200 et 8 850 € pour créer et lancer votre société de marchand de biens la première année. Ce budget inclut la création administrative, les assurances et l'accompagnement comptable. Il ne couvre pas le financement de votre première opération.

Les erreurs fréquentes à éviter

La création d'une société de marchand de biens est une chose. La structurer correctement pour durer en est une autre. Voici les erreurs les plus courantes commises par les marchands de biens débutants.

1. Sous-capitaliser la société : un capital de 1 € envoie un signal négatif aux banques. Prévoyez un capital suffisant pour rassurer les financeurs.
2. Négliger les statuts : des statuts mal rédigés provoquent des blocages en cas de désaccord entre associés.
3. Oublier l'assurance DO : obligation légale. Son absence expose à des sanctions pénales.
4. Mal anticiper la TVA : confondre TVA sur la marge et TVA sur le prix total peut anéantir la rentabilité.
5. Dépasser le délai de 5 ans : le redressement des droits de mutation peut absorber toute la marge.
6. Objet social trop restrictif : peut limiter vos futures opérations ou être contesté par le fisc.

L'alternative : accéder aux opérations de marchand de biens sans créer de société

Créer et gérer une société de marchand de biens demande du temps, des compétences juridiques et immobilières, et un capital conséquent. Le sourcing, les travaux, le suivi administratif et la revente nécessitent un engagement à plein temps.

Pour ceux qui souhaitent profiter de la rentabilité du métier sans la complexité opérationnelle, le co-investissement immobilier est une alternative. Offstone permet à des investisseurs privés de co-investir aux côtés de professionnels sur des opérations sélectionnées, dès 20 000 €, avec des rendements cibles de 10 à 14 % net.

La société par opération (SPV) : une stratégie avancée

Les marchands de biens expérimentés créent souvent une société dédiée par opération (SPV) : une SAS ou SARL par acquisition, dissoute une fois l'opération terminée.

• Isolation du risque : si une opération tourne mal, les autres ne sont pas impactées.
• Transparence pour les investisseurs : chaque SPV a sa propre comptabilité, facilitant le suivi de la performance.
• Facilité de cession : il est parfois plus simple de céder les parts d'une société que de vendre un bien directement.
• Coût supplémentaire : chaque SPV engendre des frais de création, de comptabilité et de dissolution (prévoir 1 500 à 3 000 € par structure).

Cette approche est particulièrement pertinente lorsque vous faites appel à des co-investisseurs, car elle offre une visibilité claire sur chaque opération.

Les financements accessibles pour un marchand de biens

Une fois votre société créée, vous aurez besoin de financer vos opérations. Les banques financent généralement 60 à 80 % du montant de l'opération (acquisition + travaux), en évaluant la qualité du projet, votre apport et votre track record. Vous pouvez compléter via des apports en compte courant d'associé (récupérables à tout moment) ou du co-investissement / crowdfunding immobilier pour boucler le tour de table sans diluer le capital.

FAQ : Créer une société de marchand de biens

Conclusion : bien structurer sa société pour réussir en tant que marchand de biens

Créer une société de marchand de biens est une démarche accessible mais qui exige de la rigueur. Le choix de la forme juridique (SAS ou SARL), la rédaction soignée des statuts, un capital social crédible, les bonnes assurances et un accompagnement comptable spécialisé sont les fondations d'une activité pérenne.

Entourez-vous bien : avocat en droit immobilier pour les statuts, expert-comptable spécialisé pour la fiscalité, courtier pour les assurances. Ces investissements initiaux vous éviteront des erreurs coûteuses.

Et si la complexité de la création et de la gestion d'une société de marchand de biens vous semble trop importante par rapport à vos objectifs, n'oubliez pas que le co-investissement immobilier vous permet d'accéder aux mêmes rendements — sans les contraintes opérationnelles.